Due diligence 2017-08-31T16:44:25+00:00
Investigazioni investigazione privata aziendale due diligence

Due Diligence ed indagini precontrattuali.

Reperimento ed approfondimento di informazioni utili ai fini di trattative commerciali.

In ambito commerciale, e nello specifico nel corso di trattative, avere accesso ad informazioni dettagliate rappresenta un fattore che spesso si può rivelare determinante per la buona riuscita delle stesse.
Coniata dal diritto anglosassone, con l’espressione diligence (o due diligence, in italiano dovuta diligenza, n.d.r.) viene genericamente indicata l’attività di investigazione finalizzata al reperimento, approfondimento e valutazione di tutte le informazioni ritenute utili ai fini di una trattativa commerciale.
Scopo principale delle attività di due diligence è quello di compiere valutazioni circa la convenienza di un determinato affare, avendo cura di individuare eventuali criticità legate al contratto in divenire.
Nello specifico, l’attività di indagine dovrà consentire a chi intraprende un percorso di trattativa commerciale di poter rispondere ai seguenti quesiti preliminari:

  • L’affare che sto programmando è economicamente conveniente?
  • Quale modello contrattuale risulterà più idoneo al mio scopo?
  • Quali elementi risultano rilevanti per la definizione del prezzo?
  • Quali strumenti di garanzia e che condizioni contrattuali devo prevedere per tutelare la buona riuscita del contratto?
  • Quando una società intraprende le operazioni di due diligence?

Generalmente queste indagini vengono condotte in occasione di acquisizioni o cessioni societarie o aziendali, in previsione dell’emissione di strumenti finanziari, del collocamento di azioni ed obbligazioni sul mercato o, infine, nell’eventualità dell’acquisto di fondi comuni di investimento.
L’attività di diligence si può verificare anche per operazioni meno complesse quali, ad esempio, l’acquisizione di macchinari o impianti industriali.
Occorre sottolineare che queste operazioni vengono svolte da soggetti terzi rispetto al contratto, al fine di garantire valutazioni tecniche imparziali.

L’attività di due diligence può svilupparsi nel corso di tutta la trattativa, incidendo in tutte le sue fasi.
Per semplicità, si parla di due diligence precontrattuale, diligence post-stipula e pre-closing, e diligence post-closing per indicare il periodo temporale in cui l’attività di indagine di colloca:

  1. Con diligence precontrattuale vengono indicate tutte le ricerche a supporto della negoziazione. Generalmente in questa fase il soggetto attore è il potenziale acquirente. Egli, in contraddittorio e con la collaborazione del venditore, svolge l’attività di indagine al fine di rafforzare la propria determinazione a concludere l’affare e a identificare le condizioni di garanzia da inserire nel contratto.
  2. Le attività svolte nel periodo post-stipula e pre-closing, ossia quando risulti già in essere un vincolo che lega le parti, anche se non definitivo, sono finalizzate alla verifica i dati acquisiti nella precedente fase e, ove necessario, a indirizzare le parti nel percorso delle trattative.
  3. Infine, indichiamo con due diligence post-closing tutte le indagini svolte dopo la conclusione del contratto e che sono volte a fornire all’acquirente una ancora più approfondita conoscenza del bene acquistato.

In questa fase, l’attività si indirizza verso la verifica della corrispondenza tra quanto acquistato e quanto garantito dal venditore in corso di trattativa. Anche in questo caso, le indagini vengono spesso svolte in collaborazione con il venditore.

Occorre ricordare che l’omissione nello svolgimento delle operazioni di due diligence può rappresentare causa di responsabilità contrattuale in capo alla parte che era tenuta a svolgerla.

Come accennato in precedenza, le indagini svolte in ambito di diligence si rivolgono al reperimento di tutte informazioni utili ai fini della trattative e che, nei casi di acquisizioni societarie, si traducono in indagini circa:

  • la struttura societaria, con particolare interesse per quanto riguarda l’organizzazione interna;
  • il core business della società oggetto di trattativa e il mercato entro la quale opera;
  • le criticità legate ai processi produttivi e alle strategie di mercato;
  • le procedure interne in ambito di gestione ed amministrazione della società, con particolare attenzione ai procedimenti di delega delle responsabilità o all’utilizzo e al conferimento delle “procure speciali” negli organigrammi aziendali;
  • l’acquisizione e l’analisi dei dati economici e finanziari, nonché degli aspetti fiscali e legali che riguardano la società target;
  • la valutazione, infine, dei rischi legati a strutture, impianti e macchinari, con particolare attenzione alla verifica del conferimento degli incarichi di controllo nell’organigramma aziendale.

Due Diligence nel settore immobiliare.

In questo caso viene utilizzata generalmente dagli investitori istituzionali in occasione dell’acquisto di immobili, pacchetti di immobili o di crediti aventi ad oggetti beni immobili.
L’attività di indagine sarà esclusivamente rivolta ad ottenere una esatta valutazione dell’immobile oggetto di contrattazione, considerando vari aspetti.
Sotto il profilo documentale, la ricerca viene indirizzata verso l’acquisizione degli atti notarili relativi all’immobile, le visure catastali, la verifica di eventuali trascrizioni pregiudizievoli ai danni dell’immobile stesso – quali ad esempio ipoteche volontarie o giudiziali – e alla presenza di contratti legati all’immobile.
In ambito tecnico/progettuale, si verificherà la rispondenza dello stato dell’immobile con la planimetria depositata. Nello specifico, l’indagine si concentrerà sulla presenza di abusi edilizi, condonati o meno, nella valutazione della qualità e dello stato dell’edificio, nonché della vera e propria valutazione dei costi per un eventuale adeguamento del bene alle normative vigenti.
Sul piano economico, l’acquirente indirizzerà la propria indagine verso una valutazione dell’immobile considerando l’utilizzo attuale e la zona entro la quale lo stesso si colloca. Questa ricerca risulta essenziale in vista di una possibile riqualificazione dell’immobile o di un suo eventuale cambio di destinazione d’uso.
Infine, nel caso in cui oggetto del contratto siano diritti in capo ad un bene immobile, l’indagine sarà volta alla possibilità del recupero del credito oggetto di contratto. In questo caso, l’acquirente valuterà le tempistiche e le eventuali anticipazioni da sostenere per avviare la procedura di recupero.
Approfondimenti sulla pagina dedicata ai: servizi investigativi per le agenzie immobiliari.

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